Percorso 3 Mutui - Sostituire, estinguere, rinegoziare o surrogare un mutuo

Solitamente, la rata di un mutuo non supera un terzo del reddito mensile del mutuatario, una proporzione che in condizioni normali rende sostenibile il pagamento delle rate. Ma può capitare che la situazione cambi e un prestito diventi più difficile da ripagare: perché si devono sostenere delle spese improvvise, per una variazione del proprio reddito o per un cambio dei tassi di interesse, che potrebbero fare aumentare le rate di alcuni mutui. Fortunatamente, per questi casi quattro opzioni sono possibili: l'estinzione, la surroga, la rinegoziazione e la sostituzione, i cui aspetti sono stati riformati o ampliati con il cosiddetto Decreto Bersani del 2007 e che vale la pena ripassare.

I piani di ammortamento del mutuo

Prima di capire che cosa siano l'estinzione, la rinegoziazione, la sostituzione o la surroga, è bene rivedere alcuni aspetti del piano di ammortamento del mutuo, cioè come sono composte le rate del mutuo. La rata, infatti, ha due componenti, dette quote: quella del capitale da restituire e quella dell'interesse da pagare. La maggior parte dei mutui in Italia segue il cosiddetto piano alla francese o a rate costanti: la rata è fissa, ma inizialmente  comprende un'alta componente di interessi, che diminuisce mano a mano che le rate vengono pagate e all'aumentare della percentuale di quota di capitale che viene ripagata.
Esistono anche i piani di ammortamento a rate variabili, detti anche all'italiana, in cui la componente di capitale è fissa e quella di interesse è decrescente, ma ci sono anche molte altre modalità. Il punto è che, dato che gli interessi vengono corrisposti prevalentemente all'inizio, estinguere o rinegoziare conviene praticamente solo quando un mutuo è "giovane", cioè quando si è pagata solo una piccola parte degli interessi sul prestito.

Estinguere un mutuo

Estinguere anticipatamente un mutuo significa restituire tutto o una parte del finanziamento prima dei termini del contratto. Solo alcuni tipi di finanziamenti  sottoscritti a partire dal 2007 possono essere estinti senza alcuna penale: riassumendo un po', sono quelli per l'acquisto o la ristrutturazione di un immobile, anche per «lo svolgimento di attività economiche e professionali svolte da persone fisiche». Nel caso di un'estinzione parziale, le rate successive diventeranno più basse oppure manterranno lo stesso valore e saranno di meno. 
Al contrario, per estinguere altri tipi di mutuo (come i mutui fondiari) e tutti i mutui sottoscritti prima del 2007 possono essere applicate delle penali. Estinguere un mutuo conviene perché la restituzione del capitale permette di non pagare gli interessi restanti.

La surroga di un mutuo

La surroga, detta anche portabilità di un mutuo, è il diritto di poter trasferire, senza spese, il proprio mutuo a un'altra banca. L'idea dietro la surroga è abbastanza lineare: il mutuatario cerca un altro istituto di credito, che offra delle condizioni più convenienti, al quale avanza la proposta di surroga. Il nuovo istituto ha trenta giorni di tempo per rispondere e, se accetta, il vecchio istituto è obbligato a trasferire il mutuo alla nuova banca. Da questo momento, l'operazione di surroga deve concludersi entro trenta giorni lavorativi.
Dietro le quinte, insomma, la nuova banca accetta di ripagare il finanziamento a quella precedente e nel frattempo crea un nuovo mutuo per quell'ammontare allo stesso cliente. In realtà, però, dal punto di vista del cliente il mutuo non viene estinto, ma solo trasferito e proprio per questo motivo non comporta alcuna spesa. Come spiega Altroconsumo «Essendo un trasferimento e non un'estinzione, non possono essere chieste penali di estinzione anticipata da parte della banca con cui si era concluso inizialmente il mutuo».
Inoltre, prosegue Altroconsumo, la nuova banca non può chiedere «spese per la concessione del nuovo mutuo, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali» e nemmeno «spese di perizia, spese di istruttoria, spese legate agli accertamenti catastali. Anche il passaggio dal notaio è a spese della nuova banca». Inoltre, non si pagano imposte sul nuovo finanziamento e, se il mutuatario ha sottoscritto una polizza assicurativa sul mutuo, deve solo cambiare il beneficiario. L'unica spesa prevista è una tassa da trentacinque euro per l'iscrizione della surroga del mutuo nei registri immobiliari. Il trasferimento prevede anche la surrogazione dell'ipoteca: in altre parole, nel caso di un mutuo per un immobile, l'ipoteca resterà la stessa anche se l'istituto che concede il finanziamento cambia.
In questo modo, il mutuatario può sostanzialmente rinegoziare tutte le condizioni del proprio mutuo, tranne una: l'ammontare del finanziamento. Con la surroga, infatti, al nuovo istituto si può richiedere solamente un capitale esattamente uguale al capitale residuo del mutuo che si va a trasferire. In questo modo, si può passare da un mutuo a tasso fisso a uno variabile, ma anche rivedere l'ammontare della rata oppure la durata del finanziamento. Questo permette non solo di ripararsi in caso di un aumento dei tassi di interesse, ma magari persino di aumentare le rate o ridurre la durata del mutuo se i tassi si abbassassero, in modo da pagare complessivamente meno interessi ed estinguere prima il mutuo.

La rinegoziazione

Fondamentalmente, rinegoziando le condizioni del proprio mutuo è come se stessimo chiedendo una surroga alla stessa banca con la quale abbiamo sottoscritto il finanziamento. In altre parole, la rinegoziazione non deve prevedere alcun costo a carico del mutuatario e non richiede la presenza di un notaio: basta una semplice "scrittura privata", ossia un documento firmato dalle due parti. Come per la surroga, la banca potrebbe rifiutare la richiesta di rinegoziazione.

La sostituzione del mutuo

La sostituzione del mutuo prevede di estinguere il vecchio mutuo accendendone un altro. Questo significa che il mutuatario dovrà sostenere le spese di estinzione del primo finanziamento (se ci sono) più tutte quelle legate alla concessione di quello nuovo. Con questo nuovo mutuo, detto anche mutuo sostituzione, si può anche richiedere una quota di capitale maggiore: ed è questa la circostanza in cui può essere utile la sostituzione del mutuo invece che la surroga o la rinegoziazione. Per questo motivo, si parla di mutuo sostituzione più liquidità, anche se a volte viene chiamato imprecisamente surroga più liquidità, che prevede una surroga più l'accensione di un nuovo finanziamento, con tutti i costi che derivano dall'istruttoria e dalle spese notarili.