Percorso 3 Mutui - Le cose da decidere quando si chiede un mutuo

Il percorso che porta all'acquisto di una casa si compone di vari passaggi, come la scelta del luogo dove andremo a vivere, la dimensione dell'immobile e la vicinanza ai servizi di cui si avrà bisogno nella vita quotidiana. Oltre a questi elementi, in cui i bisogni soggettivi si combinano con quello che il mercato immobiliare offre, bisogna capire quali sono le cose più importanti da tenere a mente per scegliere il mutuo più adatto alle proprie esigenze.

La prima cosa su cui riflettere è come si inserirà nella propria vita il mutuo, con cui avrete a che fare per un periodo di tempo che solitamente va dai dieci ai trent'anni. Se si ricorre all'aiuto di una banca per finanziare l'acquisto di una casa lo si fa solitamente perché non si dispone dell'intero importo necessario, o perché il proprio patrimonio serve a coprire anche altri bisogni, come l'educazione dei figli, o sia impegnato in investimenti mirati a garantire una maggiore tranquillità o un reddito integrativo per la pensione. La rata del mutuo, dunque, deve essere bilanciata con le altre esigenze familiari e va trovato un giusto compromesso tra la durata del mutuo e il valore della rata.

Per cercare di stabilire l'importo massimo della rata che si può sostenere con il reddito a disposizione, bisogna scalare dalla disponibilità l'insieme delle spese ordinarie: da quelle per l'alimentazione a quelle per le utenze, il carburante per l'auto o gli abbonamenti ai mezzi pubblici, o quelle per i viaggi e le vacanze. Nel determinare le proporzioni finali non c'è una regola fissa, e ha una certa importanza anche la personale propensione al rischio in caso di imprevisti. Una buona regola è che la rata non incida in misura superiore a un terzo sul proprio reddito disponibile: ma naturalmente ognuno deve valutare attentamente la propria situazione e capire cosa possa essere sostenibile. Va anche tenuto conto che da alcuni anni in Italia è molto facile spostare il mutuo da una banca all'altra qualora ci sia la possibilità di ottenere condizioni migliori.

Dopo aver determinato a quanto ammonterebbe la rata ideale che ci si può permettere senza dover sacrificare eccessivamente il proprio stile di vita, bisogna decidere se scegliere un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile. Solitamente, la scelta di un mutuo a tasso variabile è dettata dalla previsione che i tassi d'interesse per prendere in prestito del denaro scenderanno in futuro, facendo diminuire gli interessi da ripagare per il prestito. Nel contesto economico attuale, però, i tassi d'interesse sono bassissimi, quando non negativi: ciò non significa che non possano scendere ulteriormente in futuro, ma non è da escludere l'ipotesi che crescano. Al momento i mutui a tasso fisso, pur costando di più rispetto a un tasso variabile per la loro situazione di relativo rischio inferiore, potrebbero risultare più convenienti e al riparo da oscillazioni di prezzo nel lungo periodo.

Oltre alla scelta del tasso, può essere una buona idea stabilire se sia meglio un ammortamento dalla durata fissa nel tempo, per esempio di vent'anni, o se possa essere meglio diluire il totale degli interessi dovuti alla banca prolungando la durata del tempo a disposizione per ripagare il mutuo, magari aggiungendo qualche rata in più rispetto alla fine prevista inizialmente. Svolgendo le verifiche in anticipo, anche valutando l'offerta di mutui delle banche, ci si può muovere in maniera più mirata, rivolgendosi magari solo alle banche in grado di fornire il prodotto adatto, e prevedendo per quanto possibile di andare incontro ai requisiti della banca, sapendo già di soddisfarli in linea di massima, senza rischiare di non superare una verifica di fattibilità.

Inoltre, al di là dell'importo del mutuo e delle rate che si susseguiranno per la durata scelta, vanno considerate le spese e le imposte dovute per l'acquisto: tra Iva, imposta di registro, imposta catastale e ipotecaria va messa in conto una cifra che può ammontare fino a circa il dieci per cento del prezzo dell'immobile, a cui si aggiunge l'assicurazione sulla casa che solitamente le banche richiedono per poter garantire il mutuo.

Tra le variabili da considerare per la richiesta del mutuo c'è poi la casa stessa. Ci sono per esempio dei vantaggi, in termini di agevolazioni, legati all'acquisto della prima casa: uno di questo è la riduzione dell'Iva sull'immobile dal 10 al 4 per cento se si compra direttamente dall'impresa che ha costruito la casa, con una spesa fissa di duecento euro per coprire le imposte ipotecaria e catastale. Quando si compra da un privato, invece, si può beneficiare dell'imposta di registro ridotta al 2 per cento, pagando 50 euro di imposta catastale e ipotecaria. Se invece si possiede già una casa ma ci si vuole trasferire in un immobile diverso, vendendo e ricomprando casa entro dodici mesi si può ottenere un'agevolazione sotto forma di credito d'imposta: l'imposta di registro già pagata per la prima casa andrebbe sottratta a quella dell'eventuale nuova casa, oppure si può riportare il credito in fase di dichiarazione dei redditi per ottenere una riduzione dell'Irpef dovuta.

C'è poi una tipologia di agevolazioni più corpose, che ruotano attorno ai cosiddetti mutui green, introdotti a livello europeo nel 2018 per agevolare in tutto il continente l'acquisto di immobili ad alta efficienza energetica, o per migliorare il livello di sostenibilità dei consumi per gli immobili già esistenti. Il livello di efficientamento richiesto è del 30 per cento minimo, e in caso dell'acquisto di una casa è necessario un attestato di prestazioni energetiche in grado di certificare consumi di classe A, la migliore a disposizione, un po' come si fa nella valutazione dell'acquisto di un nuovo elettrodomestico o di un dispositivo elettronico, grazie ad elevati standard costruttivi.

Nel caso dell'acquisto di case realizzate in bioedilizia, che garantiscono un basso impatto ambientale anche nella scelta dei materiali costruttivi come il legno, esistono dei mutui appositi per finanziare la costruzione, che deve rispettare requisiti edilizi stringenti, pensanti per una vita nominale dell'immobile superiore ai cinquant'anni.

Tra le agevolazioni previste in generale nel caso di un mutuo green c'è la riduzione dei tassi applicati, come la decorrenza della quota interessi delle rate del mutuo solo a partire dal tredicesimo mese, o un periodo di sconto sulla polizza assicurativa da sottoscrivere insieme al mutuo. Se da un lato il mutuo green è vantaggioso per il richiedente, che vede ridursi negli anni i consumi legati alle utenze, grazie all'alta efficienza energetica della casa, la progressiva riduzione dei costi sui consumi energetici fornisce maggiori garanzie di solvenza alla banca, che può contare su una maggiore disponibilità del reddito complessivo di chi vive in una casa più sostenibile.