Percorso 3 Mutui - Cosa serve, per avere un mutuo?

Che sia un mutuo per la prima o la seconda casa, per una ristrutturazione o più in generale un prestito personale per un bisogno di liquidità, quando si richiede un finanziamento è necessario fornire diversi documenti all'istituto di credito a cui ci si vuole rivolgere. Questo perché una banca deve valutare il merito creditizio del cliente, cioè la capacità di restituire la somma presa in prestito e gli interessi. I criteri di valutazione variano a seconda dell'istituto, ma i documenti più importanti da allegare alla domanda di un prestito sono sostanzialmente gli stessi: quelli legati alle informazioni anagrafiche del mutuatario e quelli relativi al reddito e al patrimonio. Nel caso di un mutuo per una casa, poi, è necessario anche presentare dei documenti riguardo agli immobili che si vuole acquistare o ristrutturare, che diventerà la garanzia (ipoteca) per il finanziamento.

Analisi di solvibilità

L'analisi della solvibilità della banca si articola sostanzialmente in due fasi: l'istruttoria e la delibera, cioè la decisione se concedere o meno il prestito. Nel caso di un prestito per acquistare o ristrutturare un immobile, all'istruttoria segue la perizia, ossia la valutazione da parte di un tecnico del valore della casa: questo perché nel caso di insolvenza, il mutuante (cioè, in questo caso, la banca che presta i soldi) ha solitamente il diritto di rivalersi sull'immobile, ossia di rivenderlo per recuperare almeno parte del capitale. Istruttoria e perizia hanno dei costi, che sono a carico del mutuatario - come anche le spese notarili. L'ammontare delle spese varia da istituto a istituto, ma l'istruttoria generalmente può costare da cinquecento a oltre mille euro, mentre la perizia mediamente almeno trecento.

Che cos'è l'istruttoria?

Come spiega la Banca d'Italia nella sua guida al mutuo: «Con l'istruttoria l'intermediario verifica il reddito, il patrimonio e le garanzie offerte dal cliente per valutare la sua capacità di rimborso nel tempo». Per l'istruttoria, quindi, bisogna presentare tre tipologie di documenti: quelli che riguardano dati anagrafici e stato civile, quelli che descrivono le fonti di reddito (da lavoro o da capitale) e il patrimonio e, infine, quelli relativi agli immobili che diventano la garanzia del mutuo o relativi a garanzie di altro tipo. Alcune di queste informazioni sono già a disposizione della banca, ad esempio se si ha un conto corrente: l'anagrafica, per esempio, e anche alcune informazioni sul reddito se vi si accredita lo stipendio. Altre informazioni, specialmente quelle relative ad eventuali finanziamenti ottenuti in passato, vengono reperite autonomamente dalla banca.

Anagrafica e stato civile

Innanzitutto, la banca verifica se il cliente ha la cittadinanza italiana o di un paese europeo; nel caso di un cittadino extracomunitario, viene richiesta la residenza o il domicilio fiscale in Italia. Ci sono poi dei prerequisiti di età, perché chiaramente solo i maggiorenni possono accendere un mutuo, ma quasi tutte le banche hanno anche dei limiti di età oltre i quali non è possibile chiedere un mutuo: solitamente tra i settanta e gli ottant'anni. Alcuni istituti, poi, potrebbero chiedere dei certificati relativi allo stato civile, cioè se si è sposati o se si hanno figli, e in particolare le informazioni relative ad eventuali convenzioni stipulate con il matrimonio, come la comunione dei beni.

Reddito e patrimonio

Di gran lunga più importanti, però, sono i documenti relativi al proprio reddito e stato patrimoniale. Per valutare il merito creditizio, l'intermediario si basa soprattutto sulle fonti di reddito certe del cliente. Come spiega la Banca d'Italia, ai lavoratori dipendenti è richiesta «La dichiarazione del datore di lavoro che attesta l'anzianità di servizio, almeno l'ultimo cedolino dello stipendio e la copia del modello CUD (oppure il modello 730 o il modello Unico)», mentre ai lavoratori autonomi o ai liberi professionisti le ultime dichiarazioni dei redditi, «la certificazione della Camera di Commercio Industria e Artigianato» della propria attività o il numero della partita IVA e «l'attestato di iscrizione all'albo se professionisti». A chi è in pensione viene solitamente richiesto di presentare la certificazione unica (CUD). Insomma, la propria posizione lavorativa conta e chiaramente più è stabile (ad esempio, un contratto a tempo indeterminato) e più è verosimile ottenere un finanziamento. Nel caso di una situazione meno solida, come nel caso di un giovane con un contratto a termine, può essere richiesto che una figura come un genitore sia faccia da garante del prestito.

Lo storico dei finanziamenti ricevuti e il credit score 

Nella valutazione rientrano però anche altre informazioni, più dettagliate, alle quali la banca accede tramite degli appositi archivi che contengono l'elenco dei finanziamenti in essere e lo storico di quelli concessi e rifiutati al cliente. Questi dati possono essere raccolti da aziende private, dette SIC, ossia sistemi di informazioni creditizie, ma vengono anche raccolte dalla Banca d'Italia nella Centrale dei Rischi, detta anche CR. Il principio è lo stesso: le SIC o la CR ricevono dei dati dagli intermediari (banche e altri istituti di credito) e costruiscono un profilo dei vari clienti, calcolando anche il credit score, cioè un punteggio che valuta il merito creditizio. Quando un cliente chiede un prestito, l'istituto ottiene dal CR tutte le informazioni relative «all'indebitamento complessivo dei propri clienti, il tipo di finanziamento che hanno ricevuto e la regolarità o meno dei loro pagamenti».

Questi documenti non servono solo a valutare quanto un cliente sia effettivamente affidabile, ma costituiscono la base della rata del mutuo, che solitamente vale il trenta percento del proprio reddito mensile, al netto degli altri finanziamenti in essere.

Documenti relativi agli immobili e alle garanzie

Solitamente, una banca chiede una garanzia per il prestito: in altre parole, qualcosa o qualcuno su cui rivalersi nel caso di insolvenza. Per i prestiti a titolo personale, una banca può chiedere a una terza persona (come un familiare) di rivestire il ruolo di garante. Nel caso di mutui per acquistare o ristrutturare un immobile, invece, è la casa stessa a diventare la garanzia, che in questo caso viene chiamata ipoteca. Con la perizia, quindi, la banca si accerta del valore dell'immobile, perché le banche possono concedere dei mutui solo per una frazione del suo valore: per la prima casa si tratta dell'ottanta percento (ma può arrivare anche al cento percento in alcuni casi particolari), altrimenti è del sessanta percento.

Se la compravendita dell'immobile è ancora in corso, si deve presentare la proposta di acquisto accettata o il compromesso (detto anche contratto preliminare di vendita), ossia un documento che impegna venditore e acquirente a concludere il passaggio di proprietà di un immobile, o ancora la prova di pagamento di una caparra. Altri documenti che possono essere richiesti, spiega la Banca d'Italia, sono «la planimetria, il certificato di abitabilità, l'ultimo atto di acquisto o la dichiarazione di successione», ma potrebbero essere richiesti altri data catastali o la certificazione energetica.