Il tema della proprietà della casa è piuttosto sentito in Italia, e secondo una rilevazione dell'Agenzia delle Entrate il 75,2 per cento delle famiglie italiane possiede l'abitazione in cui vive. A meno di non conoscere solo persone che hanno ereditato o comprato casa in contanti, perciò, del mutuo avrete sentito parlare con una certa frequenza. È uno dei prodotti principali che le banche offrono, oltre ai conti correnti, agli strumenti di risparmio e di investimento.
Il mutuo è prima di tutto un contratto, regolato a partire dall'articolo 1813 del codice civile, in cui due parti si mettono d'accordo per prestare una specifica quantità di denaro, dietro l'obbligo di restituire la stessa quantità prestata. La pratica e gli obblighi che ne derivano erano stati codificati già nel diritto romano, che prevedeva contratti tra un prestatore che trasferiva un bene a chi lo riceveva, in cambio dell'impegno di quest'ultimo a restituirlo rispettando una serie di indicazioni e scadenze decise in anticipo. Sin dai tempi dei romani, dunque, chi presta o meglio eroga il denaro è definito mutuante, mentre chi prende in prestito il denaro impegnandosi a restituirlo è definito mutuatario. Di solito il mutuo è un prestito oneroso, perché prevede la maturazione e la restituzione di interessi collegati alla somma prestata, e quando il mutuo serve a finanziare l'acquisto di una casa è definito immobiliare, ed è quello a cui ci riferiamo solitamente quando ne parliamo.
Anche se serve a prendere in prestito della liquidità, il mutuo ha delle caratteristiche che lo differenziano da quelli che comunemente chiamiamo prestiti. Il prestito rientra nel credito al consumo, che le banche e gli istituti di credito erogano per finanziare le attività di individui, famiglie e imprese nella vita quotidiana. Prevede orizzonti temporali che vanno solitamente dai sei mesi ai dieci anni, per importi che non superano i 75 mila euro, e può essere speso senza particolari limiti facendo acquisti di vario tipo. Le banche e gli istituti di credito che erogano prestiti vincolano l'erogazione della liquidità a determinati requisiti, per assicurarsi di ricevere indietro le somme prestate, ma non sono previste garanzie materiali. Il mutuo, invece, ha regole più rigide. Viene erogato per somme solitamente superiori ai 75 mila euro, e prevede periodi di restituzione della somma che variano tra i dieci e i vent'anni, anche se sono previsti casi in cui la durata può arrivar fino a trenta o quarant'anni. A differenza del credito al consumo, la liquidità collegata a un mutuo non è liberamente disponibile, ma viene vincolata alla conclusione di una compravendita: nel caso del mutuo immobiliare è vincolata all'acquisto di una casa.
Ogni banca fornisce soluzioni diverse, ma di solito l'importo finanziato non supera l'80 per cento del valore della casa: se l'appartamento che volete comprare costa 200 mila euro, la banca ne finanzierà al massimo 160 mila. L'importo massimo che può essere finanziato varia sulla base dei fattori che la banca terrà in considerazione nel valutare il rischio creditizio, ricorrendo principalmente al parametro del "loan to value", ovvero la proporzione tra il costo complessivo e l'importo percentuale che la banca decide di prestare. Un mutuo che dovesse coprire il 40 o il 50 per cento del valore d'acquisto porrebbe rischi inferiori per la banca, e influirebbe in misura minore sul reddito disponibile di chi lo richiede. Trattandosi di un contratto che prevede l'obbligo di restituire l'importo erogato, chi sottoscrive un mutuo deve pagare per l'intera durata accordata una rata che va a coprire una quota del capitale prestato, e una quota degli interessi relativi a quanto prestato.
Prima di autorizzare una richiesta di mutuo, la banca conduce un'istruttoria in cui valuta le garanzie offerte dai richiedenti, per tutelarsi in caso di insolvenza. Una prima forma di garanzia contro questa evenienza è l'ipoteca sull'immobile, che permette alla banca di entrare in possesso dell'immobile nel caso in cui il mutuatario non dovesse più essere in grado di ripagare il mutuo. A volte, però, l'ipoteca non è considerata una garanzia sufficiente, per motivi legati alla valutazione creditizia e reddituale di chi sta richiedendo il mutuo. In questi casi è possibile fornire ulteriori garanzie facendo ricorso a una figura esterna - definita garante - che tramite fideiussione si impegna, usando il proprio reddito e il proprio patrimonio come garanzia, a ripagare il debito del mutuatario in caso di insolvenza. Non tutti possono fare da garante per motivi legati all'età, al reddito e a requisiti che ogni banca valuta diversamente. C'è però un'altra tipologia di mutuo, definito chirografario, che non richiede di fornire garanzie reali, cioè materiali come l'ipoteca o la fideiussione, ma che si basa sulla sola garanzia fornita dal firmatario: è un mutuo rivolto alle imprese, di durata non superiore ai 15 anni, che si basa sul cosiddetto chirografo, un documento che raccoglie appunto la firma di chi si impegna a restituire il mutuo.
Se un finanziamento può essere ottenuto anche nel giro di quindici giorni, la fase di istruttoria per il mutuo prevede tempi più lunghi. La banca, infatti, oltre ai dati anagrafici di chi fa la richiesta deve valutare le informazioni relative al reddito, acquisendo le dichiarazioni dei redditi - può trattarsi del modello 730 o del modello Unico. Nel caso dei lavoratori autonomi e dei professionisti può essere necessaria ulteriore documentazione, che attesti l'iscrizione a un albo professionale o alla Camera di Commercio. Serve inoltre della documentazione relativa all'immobile che si vuole acquistare, a partire dalla planimetria. Una volta presentati i documenti, servono in media venti giorni per sapere se la richiesta è andata a buon fine, dopodiché occorre un altro mese perché avvenga l'erogazione. Alla fase finale della compravendita c'è il rogito, l'atto notarile che dichiarare conclusa la compravendita: dopo questo passo, e dopo la registrazione del documento entro trenta giorni, l'immobile acquistato passa nelle mani di chi lo compra.
Quando si tratta di scegliere un mutuo, un fattore centrale è costituito dal tasso d'interesse che finanzierà l'importo erogato: il calcolo della rata e degli interessi che andranno corrisposti alla banca, infatti, dipende dal tasso scelto. Un tasso fisso garantisce rate di uguale importo per tutta la durata del mutuo, mitigando il rischio di possibili rincari, mentre un tasso variabile agganciato all'andamento del costo del denaro, che le banche prendono in prestito dalla Banca Centrale Europea espone al rischio di maggiori fluttuazioni, ma permette di pagare interessi inferiori nel caso in cui il costo del denaro dovesse diventare più vantaggioso. Esistono poi delle formule intermedie, come il tasso variabile con CAP, una soglia contrattuale che determina l'importo massimo che una rata non deve superare. Il tasso misto invece combina le caratteristiche tipiche di tassi fissi e variabili, permettendo di modificare la tipologia di tasso da applicare alle rate seguendo scadenze stabilite a livello contrattuale.
La flessibilità nella gestione del mutuo permette anche di rinegoziarne i termini o di "portarlo altrove", tramite una surroga. In casi del genere si rinegoziano le condizioni vigenti sul capitale che deve ancora essere restituito, alla ricerca di termini più favorevoli, o per allungare la durata della restituzione. A determinare la durata complessiva del mutuo concorre anche il tipo di ammortamento, che può prevedere una proporzione fissa o variabile tra la quota degli interessi da restituire alla banca, e quella del capitale prestato. Uno dei piani più comuni, almeno in Italia, è il cosiddetto ammortamento alla francese: al pagamento di ogni rata si corrisponde sia una quota di capitale che una di interessi, con rate tutte identiche nel caso di un mutuo a tasso fisso. Se si sceglie un tasso variabile, con l'ammortamento alla francese varierà anche l'importo a seconda dell'oscillazione dei tassi con cui il denaro viene prestato sul mercato. Un altro tipo di ammortamento prevede che a essere costante sia l'importo della rata, e che a variare sia invece la durata complessiva della restituzione, che tenderebbe a crescere in caso di aumento dei tassi.